Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages : LA SECURITE : le nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement. Au terme de la convention, l’article L 253-4 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que le bail conclu dans le cadre d’un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué. Le logement se trouve alors libre de droit ce qui permet au nu-propriétaire maintenant plein propriétaire soit de reconduire la location avec un loyer déplafonné perçu directement en vue d’un complément retraite soit de donner congé pour vendre (sans droit de préemption pour le locataire) soit encore d’occuper le bien. LA VALORISATION : le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %. La valeur vénale retenue pour le calcul des plus values immobilières étant le cout de revient de l’acquisition en nue-propriété, la plus-value latente est incontestable. LA FISCALITE : le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement :Pas d’impôt foncier, pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune (voir même une minoration ou une neutralisation de l’ISF pour les redevables). Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans dans l’optique de la vente du bien. LA PREPARATION DE LA SUCCESSION : pour les personnes désireuses de transmettre le patrimoine familial dans des conditions optimisées, soit du vivant par donation en limitant la base sur laquelle les droits de succession sont assis (nue-propriété) et en bénéficiant des abattements prévu par la loi TEPA n° 2007-1223 du 21 Aout 2007 (sachant que le bien recouvrera sa valeur pleine au dénouement de la convention); soit par décès en autorisant le nu-propriétaire à inscrire au passif de sa propre déclaration d'ISF le montant de ces droits de succession (réponse ministérielle Philibert AN avril 1996).
Mardi 20 Avril 2010 à 9h30 - Inscrivez vous ci-dessous
En association avec notre partenaire promoteur et notre responsable fiscal, Actifs & Associés vous convie à une intervention le MARDI 20 AVRIL à 9h30 au : 3, rue de la Barre 69002 LYON sur les thèmes du scellier réhabilité et du démembrement. Ces thèmes seront illustrés par la présentation de programmes immobiliers actuellement en cours de commercialisation. Scellier « réhabilité » : avantages de la formule ? Le régime scellier « réhabilité » peut constituer une véritable alternative face aux programmes neufs et objections de vos clients investisseurs. Bénéficiant, tout comme dans l’immobilier neuf, d’un avantage fiscal, le scellier « réhabilité » offre le plus souvent des emplacements de premier choix en centre ville (proximité des commerces, des transports et de l’activité économique) ainsi que des montants d’investissement attractifs. Ces atouts majeurs constituent des réponses adaptées aux problématiques de location et de revente parfois rencontrées dans le neuf. Démembrement : avantages de la formule ? Principe : Le démembrement institutionnel vise à permettre à des établissements publics (Comité interprofessionnel du logement collecteur 1% logement, OPAC, société anonyme immobilière de participation patronale au logement des salariés) de détenir temporairement l'usufruit de logements à usage locatif dont la nue-propriété est proposée à des investisseurs privés afin de partager le coût de revient de l’achat immobilier. Cette situation se traduit pour l’investisseur privé par une minoration du prix d’acquisition de l’ordre de 40 à 60% de la valeur réelle sur le marché du logement. En contrepartie, l’institutionnel se réserve la jouissance du bien, appelé usufruit, pendant 15 ans (durée minimale de convention codifiée a l’article L. 253-1 du CCH) afin d’y loger ,par exemple, des salariés d’entreprises cotisantes au 1% logement. Au terme de la convention d’usufruit, la propriété revient à 100 % au nu-propriétaire (investisseurs privés) sans aucun frais et dans un état remis à neuf comme s’y est engagé le bailleur public.
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